Met de regelmaat van een klok verschijnen er rampberichten in de media: wonen wordt onbetaalbaar, de kwaliteit van onze woningen is ondermaats, en de normen qua energiezuinigheid die Europa ons tegen 2050 oplegt, halen we niet. In de Vlaamse Rand zou het allemaal nog erger zijn. Daarvoor wordt vaak met een beschuldigende vinger naar Brussel gewezen: zowel arme als rijke Brusselaars zouden de stad ontvluchten en hun heil zoeken in onze regio, waardoor hier zowel het (relatief) goedkope als het dure marktsegment aan woningen onder druk komt te staan.
Hoge lonen
Klopt dit eigenlijk wel? Heel wat cijfers en onderzoeken geven een genuanceerder beeld. De prijzen van woningen zijn de laatste jaren en decennia inderdaad enorm gestegen, zowel bij ons als in de ons omringende landen. Alleen: ook de lonen zijn in die periode gestegen. Dus moet de vraag eigenlijk luiden: zijn we in verhouding tot ons loon meer gaan betalen voor wonen? Dat is exact wat de auteurs van Het Grote Woonrapport enkele jaren geleden in de krant De Morgen zich afvroegen. Daar kwamen enkele interessante bevindingen uit.
Ten eerste bleek het met die prijzen in België nog mee te vallen in vergelijking met de andere EU-landen. Zo betaalde je voor een huis in België gemiddeld 11,6 jaarlonen. Alleen Ierland (7,8) en Denemarken (10,8) deden beter. Overal elders waren huizen (soms fors) duurder. Over het algemeen was de hap die wonen uit ons budget nam bij ons ook gestegen, maar slechts lichtjes.
Het rapport Woonbeleid en woningmarkt in Vlaanderen vergeleken met de buurlanden en de Belgische regio’s van het Steunpunt Wonen komt tot een vergelijkbare conclusie: de betaalbaarheid van wonen blijkt in Vlaanderen beter dan in de meeste buurlanden en de andere Belgische gewesten.
Het plaatst de kaarten van huizenprijzen in een ander licht, waarop de Vlaamse Rand steevast erg donker (duur!) kleurt. In de top 10 van duurste gemeenten staan dan ook vijf gemeenten uit de Vlaamse Rand. Huizen zijn hier dus inderdaad duur, maar ook de lonen liggen hier gemiddeld hoger. Zowel hier als elders in Europa gaan mensen in of in de buurt van grote tewerkstellingspolen wonen, zoals Brussel, Antwerpen of Gent. Dat in de Rand vooral de oostkant erg duur is, komt niet alleen door de groene omgeving, maar ook doordat behalve Brussel ook Leuven nabij is; een universiteitsstad met bedrijven die hooggekwalificeerd, en dus goedbetaald, personeel aantrekken.
Dat neemt natuurlijk niet weg dat voor mensen met een modaal loon, en al zeker voor die met een laag loon, de woningprijzen in de Rand vaak onbetaalbaar worden. Niet zelden zoeken zij dan hun heil verderop, in wat weleens de ‘tweede Rand’ wordt genoemd, omdat de prijzen daar toch net wat haalbaarder zijn.
Woonkwaliteit
Om een woning te kopen of te huren moet je dus sowieso heel diep in de buidel tasten. Maar hoe zit het met de kwaliteit die je daarvoor krijgt? Is het daar zo erg mee gesteld als ons soms wordt voorgespiegeld? David de Smalen, medeauteur van de Woonsurvey 2023 van het Steunpunt Wonen, relativeert de alarmerende berichten. ‘Algemeen gesproken is er een positieve evolutie wat betreft de woonkwaliteit, al is het tempo daarvan de laatste vijf jaar afgenomen’, zegt de Smalen. Hij wijst er op dat er een hardnekkig segment van zo’n 10% woningen van slechte kwaliteit is, vaak bewoond door kwetsbare gezinnen. ‘Stel je even voor dat in je eigen straat één op de tien woningen in slechte staat is. Dat is toch niet weinig.’
Aparte cijfers voor de Vlaamse Rand heeft de Smalen niet, maar verrassend is wel dat qua fysieke staat van de woningen en qua vochtproblemen West-Vlaanderen en Limburg beter scoren dan Vlaams-Brabant, Antwerpen en Oost-Vlaanderen. Op het gebied van isolatie scoort Vlaams-Brabant dan weer gemiddeld of bovengemiddeld in vergelijking met de andere provincies.
Maar hoe bepaal je precies de kwaliteit van een woning? Ook op dit vlak raadt de Smalen aan om voorzichtig om te springen met de cijfers. Volgens Woonsurvey 2023 was de helft van de Vlaamse woningen niet in orde met de minimum kwaliteitsnormen opgelegd door het Gewest. Klinkt behoorlijk hallucinant. Maar, zo zegt de Smalen, 16% van die woningen was enkel en alleen niet in orde door de afwezigheid of foute installatie van rookmelders.
Het zijn dus lang niet altijd grote structurele en/of moeilijk te verhelpen problemen die woningen ongeschikt maken. Als je daarentegen kijkt naar wooncomfort en basiskwaliteit op basis van indicatoren als vochtproblemen en overbezetting (te veel bewoners in te weinig ruimte), dan is 89% van de Vlaamse woningen in orde. Dat geeft een ander beeld.
Bezettingsgraad
Ook internationaal hoeft Vlaanderen zich niet te schamen. De graad van overbezetting ligt volgens het rapport Woonbeleid en woningmarkt in Vlaanderen bij ons een pak lager (zo’n 3%) dan het EU-gemiddelde (17,5%) en ook duidelijk lager dan in de ons omringende landen. Ook qua vochtproblemen (12,3%) zitten we onder het EU-gemiddelde (14,8%), en veelal ook iets lager dan onze buurlanden. Alleen op het gebied van energetische kwaliteit scoren we slechter dan onze buren, vooral door minder goed geïsoleerde daken en ramen.
Inzetten op energetische renovatie
Qua energetische renovatie is er nog werk aan de winkel. En daar wringt het schoentje. De Smalen: ‘De renovatiegolf die op gang was gekomen na corona en de energiecrisis naar aanleiding van de oorlog in Oekraïne is afgenomen, zo luidt de consensus. De door Europa opgelegde net zero-norm waarbij alle CO2 die nog in de atmosfeer terechtkomt gecompenseerd moet worden, halen we dus wellicht niet.’
Sinds 2023 geldt in Vlaanderen wel een renovatieverplichting als je een woning koopt met EPC-label E of F. Die moet je binnen zes jaar renoveren tot minstens niveau D. De verwachting was dat dit zou leiden tot een prijsdaling van de minst energiezuinige woningen, maar volgens een studie van de Nationale Bank vorig jaar bleef die daling beperkt tot gemiddeld zo’n 2%.
Bovendien heeft de Vlaamse regering de geleidelijke verstrenging van de renovatieverplichting eind 2024 weer losgelaten (waarbij vanaf 2028 gerenoveerd moest worden tot niveau C, vanaf 2035 tot B en vanaf 2040 tot A). Wat volgens een recente publicatie van Vito en EnergyVille weer leidde tot een prijsstijging van woningen met de labels E en F.
Lawaaierige regio
Ten slotte is er nog een aspect van de woonkwaliteit dat lange tijd onderbelicht is gebleven en dat pas de laatste jaren sporadisch wat meer aandacht krijgt: geluidsoverlast. Wie al eens in rustig gebied in het buitenland verbleef, is het wellicht opgevallen: Vlaanderen is lawaaierig. En nog geen klein beetje. Bijna nergens is het nog echt stil. In de Vlaamse Rand wil het geluid wel eens aanzwellen tot een hels pandemonium, met de luchthaven van Zaventem, de Ring rond Brussel en de vele autosnelwegen en spoorlijnen.
Geluid dat je aan de bron kunt aanpakken, met bijvoorbeeld stillere vliegtuigen en een beperking van nachtvluchten, en met geluidsschermen langs drukke wegen en spoorlijnen. Maar ook in de huizen zelf kan er op dit vlak nog heel wat worden verbeterd.
Zo heeft de luchthaven van Schiphol in Nederland een geluidsisolatieregeling, waarbij woningen in de buurt gratis geluidsdichter worden gemaakt. Ook onze kennis van geluidsisolatie is voor verbetering vatbaar. Gevraagd naar maatregelen tegen lawaaioverlast komen de meesten immers niet veel verder dan dubbelglas. Wat overigens niet per se klopt, want soms gaat dubbelglas resoneren, waardoor het net meer lawaai binnenlaat.
Nochtans bestaan er verschillende zeer effectieve soorten akoestisch glas, alleen moet dat wel aangepast zijn aan het omgevingsgeluid: een spoorweg, stadsverkeer, een snelweg, een luchthaven; het vraagt allemaal een andere beglazing. Ook het profiel, de plaatsing en gevel- en dakisolatie zijn van belang. De kennis hiervan verbeteren en toegankelijk maken, is in een luide regio als Vlaanderen, en al zeker in de Rand, geen overbodige luxe.
