Broeklin is het voormalige Uplace. Op 5 juni 2009 ondertekenden Uplace, de Vlaamse regering en de gemeente Machelen een brownfieldconvenant voor het gebied. Uplace rekende op de bouw van een groot winkelcentrum. Allerhande protesten, onder meer van de omliggende steden Vilvoorde, Leuven en Mechelen, en de vrees voor een mobiliteitsinfarct dwarsboomden die plannen. De vergunning werd twee keer vernietigd.
In april 2020 wierp Uplace de handdoek in de ring. Broeklin werd gelanceerd en ging in nauw overleg met lokale besturen, middenveldorganisaties en belangenverenigingen op zoek naar een draagvlak. In december 2022 botste het eerst nog op een weigering, maar in 2024 volgde een definitieve omgevingsvergunning.
Maakwinkels
Normaal wordt er vanaf volgend voorjaar gebouwd aan de werkwinkelwijk. Broeklin mikt op 180 winkels gespreid over 55.000 m², 10.000 m² voor 50 restaurants en andere horeca, 14.000 m² ontspanningsinfrastructuur, 25.000 m² kantoren, 32.250 m² ruimte voor kmo’s, onderzoek en educatie en 6.000 m² lokale voedselproductie met een urban farm. De opening is voorzien voor het najaar van 2028. Kostprijs: 600 miljoen euro.
Jan Van Lancker, CEO van Broeklin: ‘De omgevingsvergunning kwam er met enkele belangrijke randvoorwaarden. Zo moet 60% van de netto handelsoppervlakte van de winkels groter zijn dan 400 m². Van de 44.355 m² handelsruimte moet 15% worden ingevuld met productieve maakwinkels. Daar vindt een deel van de productie in de winkel zelf plaats, zichtbaar voor de klant. De ruimte die die productie inneemt, zal minstens 6.653 m² moeten bedragen.’
Mobiliteit
De Ringtrambus passeert bij Broeklin en zowel langs de Woluwelaan als 600 meter verder aan de andere kant, langs het kanaal, lopen fietsostrades. Toch moet Broeklin ook zelf instaan voor een deel van de mobiliteit. Zo zal er om de 7,5 minuten een shuttlebus rijden tussen Broeklin en het station van Vilvoorde.
‘De aanvankelijk voorziene 4.500 parkeerplaatsen zijn op vraag van Vilvoorde gereduceerd tot 3.500 ondergrondse parkeerplaatsen. Met 3.000 overdekte fietsparkeerplaatsen creëren we wellicht de grootste bewaakte fietsparkeerplaats van België. We zetten heel sterk in op fiets en openbaar vervoer.’
Energetisch wil Broeklin over de hele site CO2-neutraal worden. Op de daken van de gebouwen komen 4 ha zonnepanelen. Uplace heeft 7 miljoen euro geïnvesteerd om de vervuiling op de hele site te saneren. Zo kan de ondergrond worden gebruikt voor parkeerplaatsen en warmtewinning. Van Lancker: ‘Wij introduceren het principe van duurzaamheid zowel bij de constructie als bij de consumptie. We bouwen Broeklin circulair met materialen die kunnen worden hergebruikt. Het gebouw wordt zo ontworpen dat je het zou kunnen ontmantelen en het ergens anders weer zou kunnen opbouwen. Volledig volgens de principes van circulair bouwen. We gebruiken geen fossiele brandstoffen. We werken met warmtepompen en geothermie.’
Openbaar park
In het park van 2,5 ha komen 2.500 bomen. Dat park is uitgetekend door de gerenommeerde landschapsarchitect Bas Smets volgens het principe van rewilding, waardoor ook de biodiversiteit moet verhogen. Het park zal voor iedereen vrij toegankelijk zijn en een vierde van de site is bestemd voor groen en water. Van de 12,5 ha wordt 5,8 ha niet bebouwd. Er komt 8.000 m² groendaken, 4.500 m² waterpartijen en 2,7 ha groenaanleg. De waterpartijen zijn aaneengeschakeld en laten het hemelwater infiltreren. De Woluwe, die nu nog ondergronds langs de Broeklin-site loopt, wordt geïntegreerd in de bovengrondse waterpartijen.
Andere accenten
De angst voor toenemende leegstand in de winkelcentra van de omliggende steden heeft lang meegespeeld bij de protesten tegen het project. Daarom legt Broeklin heel andere accenten dan een normaal winkelcentrum.
‘Het maakaspect en het productieaspect worden echt vernieuwend. In sommige winkels krijg je een combinatie van recyclage en productie en dat productiegedeelte moet zichtbaar zijn voor het publiek. Ook een repaircorner behoort tot de mogelijkheden. Zo verloopt ook het consumptiegedeelte duurzaam. Dat is niet concurrentieel voor winkels in de omgeving en daar wordt sterk op toegekeken. Unizo, Vlaio, Vilvoorde en Machelen maken deel uit van een monitoringcomité dat het project blijft monitoren en erover waakt dat wij ons aan de voorwaarden houden.’
Urban farm
Er komt ook een urban farm, waar voeding via stadslandbouw lokaal wordt geproduceerd en meteen ook geconsumeerd. ‘Op dit vlak willen we samenwerken met de restaurants. Ook het afval van onze eet- en drankgelegenheden willen we tot nul herleiden. We zullen onze restaurants en bars onder meer selecteren op basis van hun circulaire gedachtegoed. Voor lokale makers en starters willen we een en ander faciliteren. We zouden kunnen starten met een lagere huur en werken met een progressieve huur, waar er een tijdelijke invulling komt. We willen heel graag een mix van lokale makers en grotere merken, maar iedereen moet wel voldoen aan de voorwaarden van onze vergunning.’
Ontspanning, cultuur, werkgelegenheid
Broeklin reserveert 14.000 m² voor ontspanning. Wat die ontspanning precies zal inhouden, is nog niet helemaal uitgeklaard. Voor kunst en cultuur komt er een evenementenzaal met 1.600 zitplaatsen. ‘Het theater wordt modulair opgebouwd en kun je heel flexibel afstemmen op de gebruikers: van grootschalige muziekevents over toneelvoorstellingen tot kleinschalige en innovatieve kunstvormen kunnen hier een plek vinden. Ook lokale verenigingen kunnen het gebruiken. De Noordrand heeft absoluut nood aan zo’n theater om dat soort van cultuur te verwelkomen.’
Zodra Broeklin de deuren opent, creëert het ook extra werkgelegenheid.
‘Broeklin creëert 3.200 extra arbeidsplaatsen. En daar is de bouw van Broeklin niet bij gerekend, want ook dat zorgt voor belangrijke tewerkstelling.’
Vilvoorde en Machelen positief
Het nieuwe stadsbestuur van Vilvoorde is de ontwikkeling genegen. Schepen van stadsontwikkeling en mobiliteit Didier Cortois (Open VLD) vat het zo samen: ‘We zijn enthousiast over de investering in de regio, die ook veel Vilvoordenaars werk zal verschaffen. Door in het verleden heel wat grote investeringen mis te lopen, is hier nu een structurele achterstand qua economische welvaart. Procedures over en weer hebben de belastingbetaler massa’s geld gekost en veel grote projecten eindeloos doen vertragen. Broeklin heeft een ambitieus project vergund gekregen. Het aantrekken van maakwinkels zal de bestaande handelskernen, onder andere in Vilvoorde, beschermen. De kleinhandel krijgt wereldwijd enorme klappen en men stapt massaal over naar online shoppen. Wie zich kan onderscheiden door wat men verkoopt en soms nog meer door hoe men het verkoopt (beleving, extra service, klantvriendelijkheid, ...) heeft de beste papieren om te overleven. Wij zullen er uiteraard op toezien dat Broeklin de voorwaarden van de vergunning respecteert. Ik ben zelf benieuwd hoe één en ander er zal uitzien, maar onze regio kan een pioniersrol opnemen in het shoppinglandschap van de toekomst.’
Machelen juicht de komst van Broeklin toe. Schepen Steve Claeys (N-VA): ‘Een innovatieve werk- en maakwinkelplek op zo’n strategische toplocatie is een belangrijke stap voor de toekomst. Economische groei gaat hier hand in hand met milieubewustzijn, duurzaamheid en circulaire economie. Een industrieel verouderd gebied krijgt nu een nieuwe, frisse invulling.’
Bezinning
De toekomst zal uitwijzen of het een goed idee is om een volledige nieuwe werkwinkelwijk te creëren buiten de woon- en handelskernen. De cultuurtempel van Broeklin zal er eerst staan, maar in vogelvlucht een kilometer verderop plant ook Vilvoorde een evenementenhal op de CAT-site. Zowel het verhaal van de CAT-site als dat van Uplace/Broeklin moeten ook stilaan belletjes doen rinkelen: is enige bezinning over brownfieldconvenanten niet stilaan aangewezen? Een uitgebreider voortraject, bijvoorbeeld, vooraleer er plannen op tafel komen en waarbij in regie een consensus wordt gezocht naar wat wel en niet mogelijk en haalbaar is voor een bepaalde brownfield, zou al enig soelaas kunnen brengen. Het is niet de eerste keer dat de overheid schoorvoetend moet terugkomen op beloften die aan projectontwikkelaars werden gedaan. De lange doorlooptijd, de wankele rechtszekerheid en de vaak veel te hoge prijs die ontwikkelaars willen betalen voor een (brownfield)terrein blijven daarbij belangrijke aandachtspunten.
