Beide sites hebben gemeen dat ze vooral uit een geasfalteerde parkeeroppervlakte bestaan en dat er een zeer groot gebouw leeg staat. Zowel in Leeuw als in Machelen blijven het tankstation en de McDonald’s bestaan. Eerst komt er een tijdelijke invulling.
Later volgt de definitieve herinrichting. De sites ontharden en groener maken is een must voor beide gemeenten. Heel moeilijk kan dat niet zijn, want beide sites zijn nu nagenoeg volledig verhard en voldoen lang niet aan wat een toekomstgerichte invulling van een bedrijventerrein hoort te zijn. De vraag is hoever men daarbij kan en wil gaan.
Ruimtelijk uitvoeringsplan
In Sint-Pieters-Leeuw zouden de gebouwen vanaf midden 2026 al worden gebruikt voor een doe-het-zelfzaak en een warenhuis. Schepen Jeroen Tiebout (N-VA): ‘Samen met de projectontwikkelaar hebben we de contouren uitgetekend. Behalve bedrijvigheid komt er ook een nieuw park, een politiekantoor en een zwembad. Van de 8,5 ha ontharden we minstens een derde. In het huidige gebouw komen tijdelijk een Jumbo en een Hubo. Ondertussen loopt het onderzoek naar het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).’
De bestemming op het gewestplan was indertijd op het lijf van Makro geschreven. Dat moet worden aangepast. ‘Het hoogstgelegen deel aan de Bergensesteenweg krijgt kantoorruimtes. Het laagste punt sluit aan op de Detréstraat en loopt over naar de naastliggende trage weg. Daar creëren we een park met groene wandelwegen, een vijver en wadi’s om extra water op te vangen en te bufferen. Dat moet een mooie natuurlijke verbinding worden voor wandelaars en fietsers.’
Zwembad
Sint-Pieters-Leeuw is in overleg gegaan met projectontwikkelaar LCV Real Estate om een gezamenlijk traject te kunnen volgen. ‘Naast hoogwaardige tewerkstelling willen we daar ook een groene invulling krijgen. De projectontwikkelaar ging mee in die redenering. Wij staan in voor het RUP, zodat er ook publieke functies op die site kunnen komen. Zij zorgen later voor de concrete uitvoering. Voor Sint-Pieters-Leeuw komt daar een nieuw zwembad en een nieuw politiekantoor. De Makrosite is daarvoor heel goed gelegen.’
De projectontwikkelaar had aanvankelijk meer bedrijvigheid in gedachten, maar kon zich wel vinden in wat er nu op tafel ligt. Schepen Tiebout: ‘We hebben elkaar nodig. De nieuwe gebouwen zullen veel milieuvriendelijker en compacter zijn. Er zal uiteindelijk meer staan op minder oppervlakte. De gemeente investeert in het politiegebouw en het zwembad. Wij kopen een stuk van de site en daar bouwen wij onze publieke gebouwen. De kostprijs daarvan moeten we nog becijferen. Terwijl het onderzoek naar het RUP loopt, gaan we rekenen en tekenen. Als het RUP is goedgekeurd, moeten we kunnen starten met de eerste werken.’
Positief
Over de latere invulling van de bedrijvigheid op de site ontfermt de projectontwikkelaar zich. Het is nu nog te vroeg om al een zicht te krijgen op mogelijke tewerkstelling later. ‘De tijdelijke ontwikkeling met Jumbo en Hubo levert direct een 150-tal jobs op. De nieuwe gebouwen komen elders op de site en zodra die er zijn, kunnen de tijdelijke bedrijven naar de nieuwbouw verhuizen. Daarna verdwijnt het huidige gebouw volledig. De procedure van een RUP neemt gewoonlijk een tweetal jaren in beslag. Als alles goed loopt, kunnen we in 2028-2029 beginnen met de eerste werken. Tot nu toe kregen we van de bevolking vrij positieve reacties op de plannen. Het is een beetje de vraag of dat representatief is, maar we voorzien in elk geval nog in enkele bevragingen en inspraakmomenten.’
Echte impact op wat de projectontwikkelaar zelf zal doen, heeft de gemeente niet meer. Schepen Tiebout: ‘We hebben wel afspraken gemaakt over hoogwaardige tewerkstelling en er is ook een stuk kmo ingepland. Er komen wellicht ook wat ontspanningsmogelijkheden, zoals een fitness of andere sportinfrastructuur. Het wordt een gemengde en uitgebalanceerde invulling.’
Machelen
In Machelen volgt de site voor een groot stuk hetzelfde verhaal, zij het met enkele andere klemtonen. Schepen Steve Claeys (N-VA): ‘We geven de projectontwikkelaar maximaal vijf jaar de toelating om in de huidige gebouwen tijdelijk detailhandel onder te brengen. Ondertussen werken we samen met hen een toekomstvisie en een masterplan uit. Zo kunnen we over vijf jaar tot een volledige herontwikkeling van de site komen. Het masterplan en de uiteindelijke bestemming gebeurt in nauwe samenspraak met de gemeente.’ Ook in Machelen mikt de projectontwikkelaar op ontharding met 20% groenzone en 5% wateropvang met wadi’s.
Blauw-groen
Schepen Claeys: ‘We moeten proberen om zoveel mogelijk te ontharden. Aan de achterkant van de site ligt de deels ingebuisde Vondelgracht. Die zouden we graag opnieuw volledig in een open bedding zien om daar meer opvang van hemelwater te krijgen en de omgeving een stuk groener te maken. We vinden het ook belangrijk om de parking – toch een zeer grote verharde oppervlakte – zoveel mogelijk in te groenen.’
Dirk Deroose, CEO van LCV Real Estate: ‘De 25% ontharding wordt een pure groenzone. Daarnaast willen we ook 5% waterdoorlatende voetpaden aanleggen, 10% waterdoorlatende parking en 10% groendaken.’
Voor de tijdelijke invulling toonden Hubo, Delhaize en nog wat kleinere zaken al interesse. Schepen Claeys: ‘Er komt ook wat retail die niet bedoeld is voor particulieren: Colruyt Professional en een hub waar goederen worden overgeladen van grotere vrachtwagens naar kleiner transport. Voor de invulling op lange termijn kijkt Machelen vooral opnieuw naar detailhandel, maar dan veel duurzamer. Ook de combinatie van winkels, kleine ondernemingen en ontspanningsmogelijkheden zijn we genegen.’
Studies en inspraak
Schepen Claeys: ‘In principe is hier geen ruimtelijk uitvoeringsplan nodig. Bewoning of publieke functies hebben we daar niet nodig. We laten enkele studies uitvoeren om tot een goed masterplan te komen. De eventuele vervuiling van de site onderzoeken en een mobiliteitsstudie zijn minimale vereisten.’
Ook hier biedt de tijdelijke invulling aan zowat 150 mensen werk. Machelen maakt, in tegenstelling tot Sint-Pieters-Leeuw, zelf geen gebruik van de site. Schepen Claeys: ‘Momenteel hebben wij geen nood aan extra gronden voor bijkomende ontwikkelingen. De herontwikkeling van de Makro-site zal de gemeente normaal gezien ook niets kosten.’
De gemeente wil uitdrukkelijk dat er bij de opmaak van het masterplan de volgende jaren ook overleg komt met de omwonenden. ‘Er ligt nu een eerste ruwe visie klaar voor de toekomst van de site, maar we willen dat er zeer snel met de omwonenden wordt gepraat. Tijdens het verdere verloop moet er een vorm van samenspraak zijn, een soort van participatiekader voor de omwonenden en ook voor de andere bedrijven in de buurt.’
In Machelen zouden de eerste bedrijven in de voormalige Makro-gebouwen kunnen intrekken vanaf mei-juni 2026. Voor de definitieve ontwikkeling mikt men op 2029-2030. Met de tijdelijke invulling ontstaat er al opnieuw leven op de twee sites, die er de voorbije drie jaar behoorlijk desolaat bij lagen. Leegstand en vandalisme worden zo een halt toegeroepen. Bovendien krijgt de werkgelegenheid onmiddellijk een impuls, ook tijdens het jarenlange proces van plannen en procedures.
Kwaliteit
Dirk Deroose van LCV Real Estate hoopt in Machelen sneller te kunnen gaan: ‘Omdat we geen RUP nodig hebben, kunnen we in principe vrij snel een omgevingsvergunning aanvragen. Als ik mag dromen, zie ik de hele site over vijf jaar openen. Behalve hoogwaardige tewerkstelling willen we hier een kwalitatieve en duurzame invulling met een doordachte mix van functies. Het moet een aantrekkelijke site worden voor iedereen.’
De sleutel voor een voldoende sterke ruimtelijke inpassing en een meer dan gemiddelde architectuurkwaliteit is in handen van de gemeenten op het moment dat ze vergunningen moeten afleveren. Het zal er op aankomen om de invulling van de masterplannen en de afgeleverde vergunningen ook tijdens de uitvoering van de werken nauwlettend te blijven controleren. Al te vaak zien we dat er ‘om praktische redenen’ in extremis toch nog wordt ingeboet op kwaliteit en ruimtelijke inpassing. Voor ruim 16 ha verharde oppervlakte in randstedelijk gebied kan niet worden toegegeven op kwaliteit.
