Slechts 18% van de Wieners spendeert meer dan 40% van zijn inkomen aan woonlasten, tegenover 62% in Londen, 50% in Berlijn,… Dit is niet alleen te danken aan de enorme aantallen betaalbare woonentiteiten (meer dan 420.000), maar ook aan de huursubsidies, de beperkingen op de private huurtarieven, het grondbeleid, de opvang van dak- en thuislozen en nieuwkomers. Uit onderzoek blijkt dat dit beleid een prijsverlagend effect heeft op de huurtarieven in de 33% woningen die privaat verhuurd worden. Wat kan Vlaanderen leren van Wenen?
1
Dat Wenen op vlak van betaalbaar wonen uitzonderlijke resultaten kan voorleggen, is het resultaat van een eeuw consequent volgehouden woonbeleid dat zich tot op vandaag bijna uitsluitend richt op de uitbreiding van het aanbod aan goedkope huurwoningen.
2
Dat Wenen jaarlijks zo’n 400 miljoen euro investeert in sociale huisvesting is te danken aan de vaste heffing van 0,5% op het brutoloon van werknemers en werkgevers in heel Oostenrijk, waarvan de opbrengst bestemd is voor sociale huisvesting. De stad ontving hiervan in 2023 zo’n 250 miljoen euro en dikt dit aan met de inkomsten uit de terugbetaling van de leningen die het goedkoop toekent voor sociale woningbouw. Van de 400 miljoen euro werd in 2023 respectievelijk 207 en 143 miljoen euro besteed aan goedkope leningen voor nieuwbouw en renovatie en 43 miljoen euro aan huursubsidies. Wenen trekt bovendien 142 miljoen euro uit voor de opvang van de dak- en thuislozen en nieuwkomers.
3
Wenen kent goedkope leningen voor sociale woningbouw toe aan Limited-Profit Housing Associations (LPHA’s) waarvan de helft coöperatieven zijn en de andere helft een amalgaan van vakbonden, banken, publieke diensten en dergelijke. In ruil gelden er strikte regels. Met uitzondering van de 3,5% die men jaarlijks aan dividend kan uitkeren, moeten deze woonmaatschappijen alle andere winst in sociale woningbouw investeren en de huurtarieven kostendekkend berekenen.
4
Het Wohnfonds Wien bezit 3 miljoen m² aan terreinen en stelt die goedkoop tot gratis ter beschikking van LPHA’s via wedstrijden, waarbij zowel de architectuur, ecologie, economie als de sociale duurzaamheid worden beoordeeld. Bij elke nieuwbouwontwikkeling voor huisvesting groter dan 5.000 m2, waarbij bijvoorbeeld landbouw-, groen- of braakliggend terrein herbestemd wordt voor woningbouw, moet sinds 2019 verplicht twee derde van de bovengrondse bruto vloeroppervlakte aangewend worden voor de bouw van gesubsidieerde, betaalbare woningen.
5
De hoogte van de huursubsidie die Wenen toekent, is afhankelijk van het inkomen, de grootte van het gezin en de huurkosten. Het gemiddelde subsidiebedrag bedraagt 230 euro per maand. Voor alleenstaande ouderen is dat 327 euro gemiddeld. In Wenen komt eenieder waarvan de woonlasten in verhouding tot het inkomen onredelijk hoog zijn in aanmerking voor een huursubsidie. Dat is ook het geval als men in een sociale woning woont.
6
De inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale woning zijn veel hoger in Wenen dan in Vlaanderen. Het gevolg is dat je in deze woonblokken een heel gemengde bevolking krijgt, een solider sociaal weefsel en minder onderlinge problemen. Terwijl in andere steden lage en middeninkomens naar de buitenwijken of randgemeenten worden geduwd, is dat in Wenen nauwelijks het geval. Ongeacht het inkomen is de huurprijs van een sociale woning er voor iedereen gelijk. Iedereen krijgt een contract van onbepaalde duur. De kandidaten moeten hun inkomen maar één keer aantonen op het ogenblik dat ze het contract tekenen, wat huurders zekerheid geeft bij het plannen en organiseren van het leven.
7
Een andere maatregel die de sociale huurtarieven goedkoper maakt, is de verplichting voor LPHA’s dat de helft van de woningen onder de SMART-regeling valt. Deze appartementen zijn kleiner, wat ook de huur verlaagt, die per m2 wordt berekend. Ook de voorschotten die huurders bij de start van hun contract moeten betalen aan woonmaatschappijen zijn beperkt tot 60 euro per m².
8
Er geldt in Oostenrijk een complexe huurprijsregulering die de huurder in de private sector beter beschermt dan elders. Zo geldt er een richtwaardehuurprijs voor huurwoningen die voor 9 mei 1945 gebouwd zijn en vanaf 1 maart 1994 verhuurd werden. Op 1 april 2023 bedroeg deze in Wenen 6,67 euro per m2. Dit komt ongeveer overeen met de huurprijs van een sociale woning.
9
Wenen investeert jaarlijks circa 142 miljoen euro in hulpverlening aan dak- en thuislozen en nieuwkomers. Deze hulpverlening werd ondergebracht in het Fonds Soziales Wien dat hiervoor samenwerkt met meer dan 30 partnerorganisaties.
10
Wenen heeft bij de ondersteuning van particulieren voor de aankoop van een woning ook oog voor verhuring. Wie de woning een aantal jaren verhuurt en nog aan enkele andere voorwaarden voldoet kan 20% btw op de aankoopprijs terugvorderen. Wenen wil hiermee vermijden dat nieuwbouwwoningen als een investeringsproduct blijven leegstaan.
11
Woningen mogen slechts 90 dagen per jaar via Airbnb of booking.com worden verhuurd.
12
Oostenrijk is toonaangevend op het vlak van energetische renovatie. Wenen trok in 2024 143 miljoen euro uit voor de renovatie van haar sociaal woonpatrimonium. Wiener Wohnen, de sociale woonmaatschappij van de stad, wil de woningen tegen 2040 klimaatneutraal maken.
