01 okt '17

‘Wij verkopen
geen bakstenen, maar emoties’

206
door Ines Minten
Twintig jaar geleden nam Thomas Valkeniers het vastgoedkantoor Pajota in Dilbeek over. Vandaag is hij zaakvoerder van vier kantoren, draagt de titel van Vastgoedondernemer 2014 en heeft hij sector en markt zien evolueren.

Zijn wortels liggen in het Pajottenland, in de buurt van de oude brouwerij Eylenbosch in Schepdaal. ‘Mijn vader week op zijn 25e om beroepsredenen uit naar Tienen.’ Het was de liefde die  Thomas Valkeniers jaren later terug naar Dilbeek bracht.

‘Mijn echtgenote en ik hebben elkaar ontmoet aan de toenmalige UFSAL in Brussel, waar ik rechten studeerde. De keuze voor die richting was logisch. We hadden nogal wat juristen in onze familie en ik was een mondig kereltje. Van kleins af kreeg ik te horen dat ik vast een goede advocaat zou zijn.’ 

VLAAMS VASTGOED

Valkeniers deed zijn stage voor de balie bij een advocatenkantoor dat gespecialiseerd was in stedenbouw, ruimtelijke ordening en milieurecht. ‘In 1994 waren dat nieuwe materies. Erg boeiend, maar het conflictueuze karakter van de advocatuur was toch niet mijn ding. Ik zag twee andere opties: vastgoed of een milieuadviesbureau. Toeval heeft bepaald dat het vastgoed is geworden. De jonge advocaat vernam dat de oprichters van Pajota hun kantoor van de hand wilden doen. ‘Ik ging met hen praten en het klikte.’

Pajota werd in 1971 opgericht om zich in te zetten voor het behoud van de Vlaamse cultuur in de Rand. ‘Je moet je even verplaatsen in de tijdgeest. De strijd voor de Vlaamse cultuur en tegen de verfransing van de regio woedde hevig. Om diezelfde reden werden toen ook grote cultuurcentra zoals CC Westrand en CC Strombeek gebouwd.

In die geest moet je de oprichting van Pajota zien. Het was geen commerciële onderneming, maar een vzw die Franstaligen uit Brussel liever geen woning in Dilbeek wilde verkopen en zo veel mogelijk Nederlandstaligen in de gemeente wilde houden. 46 jaar later is zoiets ondenkbaar. Je stuit op de wet tegen het racisme, je mag geen onderscheid maken op basis van taal.

Los daarvan is Pajota natuurlijk ook een puur commercieel bedrijf geworden. We zijn wel het Nederlands en de Vlaamse cultuur een warm hart blijven toedragen. We maken er bijvoorbeeld een punt van om voor woningen in Vlaanderen enkel in het Nederlands publiciteit te maken en de verkoopsovereenkomsten in het Nederlands op te stellen. In ons kantoor in Brussel afficheren we alles in twee talen.’

MENSENKENNIS, JURIDISCHE KENNIS

De afgelopen twee decennia bouwde Valkeniers Pajota uit tot een florerende vastgoedonderneming met kantoren in Dilbeek, Halle, Ninove en Brussel. ‘In 2014 werd hij uitgeroepen tot vastgoedondernemer van het jaar. ‘Die titel geldt als een kwaliteitslabel, we zijn er trots op. Het versterkt ook het vertrouwen van de klant. Wij verkopen immers geen bakstenen, maar emoties. We merken dat we geregeld als klankbord fungeren. Zonder mensenkennis red je het niet in onze sector. Het gaat de mensen niet om een procentje meer of minder. Ze willen dat ze zich goed voelen bij de (ver)koop die ze sluiten.’

In het begin van zijn carrière zag de vastgoedwereld er anders uit. ‘Van de 100 woningen werden er 25 door makelaars verkocht, 25 door notarissen en 50 door particulieren zelf’, legt Valkeniers uit. ‘Twintig jaar later verkopen makelaars 60% van de markt. Dat komt vooral omdat alles complexer is geworden. De wetgeving is strikter, de normen zijn streng. Een verkoper moet veel meer op orde hebben. Daarom ben ik blij met mijn juridische achtergrond. Bij mijn personeel is er nog een jurist en een licentiaat notariaat. Dat is absoluut noodzakelijk. Zonder kun je als makelaar geen goed werk meer leveren.’

‘Zonder mensenkennis red je het niet in onze sector.’

Omdat de sector zo is gegroeid, zijn er veel immokantoren bijgekomen. Valkeniers begrijpt dat mensen soms het bos door de bomen niet meer zien. ‘Je moet bij een makelaar gaan die een goed aanbod heeft in jouw regio. Een huis in Leuven verkoop je niet via Pajota.’ Als klant moet je er gerust in kunnen zijn dat je makelaar zijn regio kent. ‘Een huis in Gooik en een huis in Dilbeek kun je niet op dezelfde manier schatten. Een woning in Brussel is anders dan eentje in Ninove. Ik woon in hartje Dilbeek. Ik weet hoe de markt hier in elkaar zit, welke wijken of straten betere prijzen halen dan andere.’

INHAALBEWEGINGEN

De Rand staat bekend als erg duur. ‘Hoe meer vraag er is, hoe hoger de prijzen’, legt Valkeniers uit. ‘De prijzen van het vastgoed kun je in verschillende gordels rond Brussel indelen, met als algemene regel dat ze lager worden naarmate je verder van Brussel weggaat. In Ninove betaal je minder dan in Dilbeek. Dat is al jaren zo.’

‘De laatste jaren zijn de achterliggende gordels aan een flinke inhaalbeweging bezig. Zo stijgen de prijzen in Lennik of Gooik momenteel sneller dan in Dilbeek, waar de panden al jaren behoorlijk duur zijn. Een tweede tendens is dat Brussel aan een opmars bezig is. Traditioneel waren gemeenten als Anderlecht, Molenbeek en Ganshoren vrij goedkoop in vergelijking met de Rand. Nu wordt de vraag daar zo groot, dat ze serieus beginnen in te halen. Ik durf stellen dat een gemiddeld huis in Brussel momenteel meer kost dan één in Dilbeek.’

Valkeniers plaatst nog een belangrijke kanttekening. ‘Door de financiële crisis van 2008 zijn de prijzen met 10% gedaald. Intussen zijn ze weer met 2% per jaar gestegen. Die evolutie is normaal. De vastgoedmarkt zit allerminst op een bubbel. Wel stellen we vast dat er vooral ouder vastgoed op de markt komt. Wanneer je zo’n oudere woning aan de huidige normen wil aanpassen, ben je even bezig. Het dak moet eraf, de ramen vernieuwd, de muren geïsoleerd. Dat zijn serieuze investeringen waarmee een koper rekening moet houden. Volgens mij speelt dat mee in de relatieve stabiliteit van de prijzen de laatste tijd.’

MOEILIJKE OEFENING

Een ontwikkeling die Valkeniers van nabij volgt, is het broodnodige evenwicht dat de komende decennia zal moeten ontstaan tussen stedenbouw, mobiliteit en milieukwesties. ‘Dat is onbestaande vandaag. We weten allemaal dat er een bevolkingsexplosie in Brussel zit aan te komen. Daardoor zal de druk op de Rand toenemen.’

‘Voor Dilbeek alleen mogen we tegen 2060 naar verluidt 10.000 extra inwoners verwachten. Als al die mensen willen wonen zoals nu, in ruime woningen op aparte kavels, dan wordt Dilbeek een betonvlakte, en dat willen we niet, want het groen is een van de aantrekkelijkste eigenschappen van de regio.’

Twee keer per week loopt hij in alle vroegte een toertje door Dilbeek. ‘Het maakt mij een beter mens.’ 

‘Milieu-experten zeggen het al langer: om de natuur die overblijft te bewaren en toch iedereen een woonplaats te kunnen geven, zullen we boven in plaats van naast elkaar moeten gaan wonen. We zullen dus hoger moeten bouwen, in de nabijheid van stations, en we moeten parken en ander groen aanleggen.’

‘Stedenbouw is daar momenteel absoluut niet klaar voor. Op veel plaatsen in Vlaanderen mag je niet hoog bouwen, moet je aparte kavels bebouwen, moet je zelfs een zadeldak plaatsen terwijl een plat dak het meest zuinige is. Dat wordt nog een moeilijke oefening vol tegengestelde belangen.’

LOPEN

Twee keer per week springt Valkeniers voor dag en dauw uit zijn bed. ‘Met een groepje van een man of vijf gaan we om kwart over zes in de ochtend lopen. Had je me dat twintig jaar geleden voorspeld, ik had je gek verklaard’, lacht hij.

‘Vijftien jaar geleden ben ik ermee begonnen, heel simpel, met start to run. Eerst liep ik op zondagochtend, maar ik heb vier kinderen en dus is zondag een belangrijk familiemoment. ’s Morgens lopen blijkt fantastisch. Met min tien, in de regen, in de dauw of ’s zomers als de vogels al fluiten, … we vertrekken.’

‘Je hebt geen tijd om jezelf een sukkelaar te vinden of om je loopmaten af te bellen. Het is zes uur, je hebt afgesproken, je moet er staan. Een uur later ben ik weer thuis, ik neem een douche en ik vertrek met een goed humeur en vol energie naar het werk. Het maakt mij een beter mens.’