01 okt '22

Snel stijgende bevolking
zet woningmarkt onder druk

1626
door Gerard Hautekeur
Tegen 2040 zal er een half miljoen mensen in de Rand wonen. In vergelijking met 2021 is dat een groei van 13%. Het verhoogt de druk op het woningaanbod en de woonprijzen in de Rand.

De steile toename van de bevolking in de Rand is volgens onderzoeker Filip De Maesschalck van de Provincie Vlaams-Brabant te verklaren door het migratieoverschot. Met actuele cijfers van de provinciale dienst Data & Analyse illustreert hij glashelder het bevolkingsverloop.

INSTROOM UIT BRUSSEL

‘Jaarlijks stromen er meer mensen in dan uit. In 2021 was de instroom uit Brussel naar de Vlaamse Rand hoger dan ooit. Vanuit Brussel kwamen er netto 8.606 mensen bij. Daarentegen verhuisden meer mensen vanuit de Rand naar andere Vlaamse gemeenten dan omgekeerd. Hier gaat het om een negatief saldo van 4.422. Eenzelfde trend zie je voor Wallonië. Het negatief saldo met het Waalse Gewest bedroeg 1.529 personen. De jaarlijkse bevolkingstoename in de Rand staat dus op het conto van het Brussels Gewest. In absolute cijfers vormen de 35-49 jarigen de grootste groep van de instromers, onmiddellijk gevolgd door de groep van 25-34 jarigen, en de 3-11 jarige kinderen. Vanuit de Rand verhuizen relatief meer 50-plussers naar andere gemeenten in Vlaanderen, zo onder meer naar de kustgemeenten. Er is ook een grote groep van 25-34 jarige verhuizers, meestal zonder kinderen. De continue instroom van jonge gezinnen met kinderen vanuit het Brussels Gewest verklaart niet enkel de groei, maar tevens de verjonging van de bevolking in de Rand.’

VERJONGING

‘In bepaalde randgemeenten is er wel sprake van een veroudering van de bevolking’, stelt De Maesschalck. ‘De vergrijzing is het sterkst in het oosten en het zuidoosten van de Rand waar je ook de hoogste percentages van gezinnen aantreft die eigenaar zijn van hun woning. Daardoor zijn ze minder geneigd om te verhuizen als de kinderen het huis uit zijn. Al liggen de woningprijzen in Brussel hoger dan in het Vlaamse Gewest toch zijn het enkel de gegoede Brusselse huishoudens die in het oosten en het zuidoosten van de Vlaamse Rand een huis kunnen kopen. De mediaanprijs voor een woning in Kraainem, Wezembeek-Oppem of Sint-Genesius-Rode bedraagt meer dan 500.000 euro; de mediaanprijs voor een viergevelwoning in die regio loopt op tot 760.000 euro. De middenklasse die vanuit Brussel naar de Rand verkast, vindt bijgevolg sneller een betaalbare woning in de Zennevallei, zoals in Ruisbroek, Drogenbos of Vilvoorde. De gemiddelde woningprijs in Drogenbos bijvoorbeeld bedraagt 300.000 euro. Of in andere (deel) gemeenten waar ook een geringer percentage huiseigenaars is, zoals Strombeek-Bever dat het laagste percentage huiseigenaars (50%) in de Rand telt. Ook in Vilvoorde waar er nog een relatief grote huurmarkt is, vinden jonge gezinnen met kinderen vlugger hun gading. De instroom van jongere huishoudens vanuit Brussel is een proces dat zich niets aantrekt van bestuurlijke grenzen. Over een langere termijn beschouwd stijgt de gemiddelde leeftijd in Vlaanderen voortdurend, terwijl die in de Vlaamse Rand sedert 2010 continu omlaag gaat. Voor Vlaanderen is de gemiddelde leeftijd momenteel 43 jaar, in de Rand 40 jaar’, aldus De Maesschalck.

Specifieke situatie van de Rand

De verwachte groei van de bevolking in de Rand is veel hoger dan in de rest van Vlaanderen. ‘Begin 2020 telde het Vlaamse Gewest bijna 6,63 miljoen inwoners. Statistiek Vlaanderen geeft aan dat tussen 2020 en 2030 de bevolking in Vlaanderen gemiddeld met 4% zal groeien tot iets meer dan 6,90 miljoen inwoners’, schetst Isabelle Pannecoucke van het Team Strategie en Onderzoek van de afdeling Woonbeleid van de Vlaamse administratie. ‘Alhoewel in de meeste gemeenten de bevolking toeneemt, is de stijging ongelijk verspreid over de verschillende Vlaamse provincies. De meeste gemeenten met een sterke groei bevinden zich in Vlaams-Brabant. Uit de gegevens van Statistiek Vlaanderen met de vooruitzichten voor 2018-2037 valt het hoge groeipercentage van de bevolking in de Vlaamse Rand op. Uitschieters zijn de gemeenten Meise met een toename van 8%, Tervuren 9,1%, Hoeilaart 9,4%, Dilbeek en Zaventem 9,7%, Vilvoorde 10,8%, Wemmel 11,1% en Machelen 13,3%.

Woonnoden

De hierboven geschetste trends stellen het woonbeleid voor grote uitdagingen, vooral inzake aanbod en betaalbaarheid. De Maesschalck schetst dat er in de Vlaamse Rand sedert 2011 (in verhouding tot het totale woningenbestand) 7% nieuwe woningen zijn gebouwd. ‘Dit is lager dan de 10% in Vlaanderen. In de randgemeenten lopen de percentages sterk uiteen. Met aan de ene kant Linkebeek met 1,7% nieuwbouw en aan de andere kant Merchtem, Meise en Machelen met respectievelijk 11,5%, 10,9% en 10,1% nieuwbouw. Deelgemeente Wolvertem (Meise) piekt met 17% nieuwbouw, gevolgd door Duisburg (Tervuren) met 15% nieuwewoningen. ‘De huidige nieuwbouwappartementen richten zich vooral op het gegoede segment van de bevolking’, constateert Pannecoucke. ‘Doorgaans zijn ze onbetaalbaar voor alleenstaanden en eenoudergezinnen die leven van één inkomen. Ook grotere gezinnen komen moeilijk aan hun trekken in de nieuwbouw. Bovendien moet je er rekening mee houden dat eenoudergezinnen en ouderen oververtegenwoordigd zijn in de laagste inkomensgroepen wat hun keuze voor gezonde en betaalbare woongelegenheid sterk hypothekeert.’

Woonkwaliteit

‘De onderzoekers Vanderstraeten en Ryckewaert stelden in 2015 vast dat 37% van de woningen in Vlaanderen van ontoereikende kwaliteit zijn, wat neerkomt op ongeveer 1 miljoen woningen’, aldus Pannecoucke.

De instroom van jongere huishoudens vanuit Brussel is een proces dat zich niets aantrekt van bestuurlijke grenzen.

‘Bij 13% van het totale woningenbestand in Vlaanderen zijn er structurele aanpassingen vereist om bouwtechnische gebreken aan te pakken, zoals problemen van stabiliteit en vocht of gebreken die te maken hebben met de uitrusting van de woningen. Het grootste aandeel van dergelijke woningen vind je in de oudste bouwperiodes van voor 1945 en tussen 1946 en 1960. Dat percentage zakt systematisch naarmate de bouwperiode recenter is. Zo is binnen de groep woningen gebouwd na 2000 het aandeel woningen in goede staat gestegen tot 90%, het aandeel woningen in slechte of zeer slechte staat is gedaald naar 4%. Wat de kwaliteit van de woningen betreft, is er een inhaalbeweging bezig, die echter niet ten goede komt van de lage inkomensgroepen. Vaak moeten die op de private huurmarkt een woning huren die te krap is en/of van ontoereikende kwaliteit omdat de huurprijs nog net binnen hun budget valt. Ze komen noodgedwongen op de private huurmarkt terecht omdat ze vergeefs op een sociale woning wachten.’

Pannecoucke wijst nog op het groeiende fenomeen van onderbezetting: het ruimtegebruik in de te grote, onaangepaste woning is niet optimaal en vanuit oogpunt van de duurzaamheid is de energieconsumptie hoog. ‘In 2013 behoorden ongeveer 995.000 Vlaamse woningen tot de categorie van onderbezette woningen. Er blijkt echter een beperkte bereidheid om de woonsituatie aan te passen aan de noden van de nieuwe leefsituatie. Ook oudere mensen staan op hun onafhankelijkheid. Zelfs als ze minder mobiel worden, schrikt het hen af om te verhuizen als ze enkel het perspectief hebben van een woonzorgcentrum of een serviceflat.’

Sociale huisvesting

Vandaag staan er volgens vzw HUURpunt, de federatie van Sociale Verhuurkantoren in Vlaanderen, meer dan 170.000 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning. Gemiddeld duurt het vier jaar voor ze een woning toegewezen krijgen; in sommige gemeenten loopt dit zelfs op tot 12 jaar. ‘Wat het aanbod van sociale woningen betreft, scoort de Vlaamse Rand met 4,3% sociale woningen slechter dan het Vlaamse gemiddelde van 6%,’ aldus De Maesschalck. In de Zennevallei staan de meeste sociale woningen. Slechts drie randgemeenten scoren hoger dan het Vlaamse gemiddelde, met name Vilvoorde, Sint-Pieters-Leeuw en Wezembeek-Oppem. Om aan de nijpende toekomstige woonnoden te kunnen beantwoorden, is er een stevige inhaalbeweging nodig.

https://provincies.incijfers.be