01 feb '24

‘Bedrijven gaan voor
kwaliteitskantoren’

1564
door Michaël Bellon
Wie er niet moet zijn, komt vrijwel nooit in een bedrijvenzone. De grote bedrijvenzones in Machelen en Diegem hebben nochtans een belangrijk aandeel in de economische activiteit van de Rand. Wij gingen een kijkje nemen in het doolhof van kantoren, invalswegen, hotels en recreatiemogelijkheden.

Machelen en deelgemeente Diegem zijn door hun ligging nabij de Europese hoofdstad en de internationale luchthaven Brussels Airport een gegeerde vestigingsplaats voor nationale en internationale bedrijven. Ongeveer een derde van het grondgebied bestaat uit bedrijvenzones, goed voor ongeveer duizend bedrijven. Naast vier kleinere bedrijvenzones zijn dat de internationale kantoor- en hotelzone van Diegem-Zuid, de reconversiezone Machelen, en de vrachtzone Machelen-cargo. Wij gingen langs in het Pegasus Park, een onderdeel van de grote internationale kantoor- en hotelzone Diegem-Zuid. Ze ligt in het verlengde van de startbaan van de luchthaven. Hier vind je onder meer het Europese hoofdkwartier van koerierbedrijf DHL en grote spelers als chemiereus Bayer, computernetwerkbedrijf Cisco, elektronicafabrikant Lenovo en voedingsbedrijf Dr. Oetker.

Werken en ontspannen

Het vernieuwde station van Diegem grenst aan het bedrijventerrein vlak tegenover het grote Hotel Luchthaven van NH Hotels. Wat de toegankelijkheid betreft: zowat elk bedrijf heeft eigen parkeerplaatsen, er zijn bushaltes en de fietssnelweg is vlakbij. De luchthaventram is op komst. Wat nog opvalt, zijn de groenruimtes en recreatiemogelijkheden. Op verschillende plekken staan bankjes, tafels, terrasstoelen, boomstammen en ander zitmeubilair. Geschikt voor een lunch of een vergadering in openlucht. Er zijn ook een fitnessruimte, basket- en voetbalveldjes, en heel opvallend: de zwart-witte ballon van het recreatiebedrijf Garrincha, waaronder zich zeven overdekte padelterreinen bevinden, naast nog eens vier openluchtterreinen.

De meeste van de kantoorgebouwen in het Pegasus Park, samen ongeveer 100.000 m², zijn gebouwd tussen 1998 en 2005. ‘Op drie na zijn de gebouwen eigendom van de Portugese verzekeraar Fidelidade’, legt Sara Plasqui van Tribeca Capital Partners uit. ‘Wij vertegenwoordigen buitenlandse investeerders in vastgoed. Tribeca Capital Partners is ook belast met het dagelijkse management van de gebouwen. Wij beheren het Pegasus Park, naast andere sites in het land.’

Omdat er aan kantoorruimte niet meteen een gebrek is, komt het er voor Tribeca Capital Partners op aan om met het Pegasus Park een aantrekkelijke, efficiënte en aangename werkomgeving aan te kunnen bieden. De aanwezigheid van een goede mobiliteit, parkeerplaatsen, een lunchplek met co-working space maken daar deel van uit. Plasqui: ‘Ons bedrijventerrein ligt naast het station van Diegem en ligt qua bereikbaarheid en overlast aan de goede kant van de ring. We bieden ook allerlei diensten aan. Zo kunnen werknemers hun was en strijk of hun boodschappen laten doen terwijl ze aan het werk zijn. We hebben een heel toffe fitness, deelfietsen, noem maar op. Dat het een groen bedrijvenpark is, onderscheidt het van de rest. Het is een echte campus, waar je ook meetings in openlucht kan houden.’

Huurdersmarkt

De aanleg van nog andere bedrijvenpolen vlakbij, zoals het groene Park 7 dat als eerste in België een internationaal WELL-certificaat krijgt als gezonde nieuwbouw, The Wings (50.000 m²) duurzame kantoorruimte met hotel, fitness restaurants en co-working of The Cube, een CO₂-neutraal kantoor- en hotelproject van 20.000 m², toont aan dat bedrijventerreinen in de Rand goed in de markt liggen. Dat in Brussel het vervoer met de auto wordt ontmoedigd, speelt hierin een rol volgens Pegasus. Dat bevestigt ook Sarah Gypens van de bedrijfsvastgoedmakelaar Structura.biz. Dat er te veel kantoorruimte wordt gebouwd, wil zij nuanceren. ‘Het klopt dat we in een markt zitten waar de huurder door het overaanbod de opties kan bepalen. Thuiswerk heeft dan wel ingang gevonden, maar vervangt het werk op kantoor niet volledig, zeker niet op een plek waar veel hoofdkantoren zijn gevestigd. We merken dat bedrijven kiezen voor de huur van minder vierkante meters, maar wel kwalitatieve, energiezuinige vierkante meters met faciliteiten en vrijetijdsopties. Dat kan door nieuwbouwprojecten, maar ook door renovaties of de bouw van nieuwe kantoren op de plek waar bestaande gebouwen werden afgebroken.’

"Bedrijven kiezen voor de huur van minder vierkante meters, maar wel kwalitatieve, energiezuinige vierkante meters met faciliteiten en vrijetijdsopties."

Gemeentebeleid

‘Voor de gemeente vraagt de grote economische activiteit om een beleid op maat’, legt Jean-Pierre De Groef (Vooruit), burgemeester van Machelen uit. ‘Met drie keer zoveel tewerkstellingsplaatsen dan inwoners (25.000) zijn wij een uitzondering in Vlaanderen. Onze bevolking groeit dan ook nog eens heel snel omdat mensen dichtbij hun werk willen wonen. De bedrijven brengen geld in het laatje, waardoor wij de personenbelasting laag kunnen houden.’ Maar behalve de lusten zijn er natuurlijk ook de lasten. Zo wordt de politie ingezet bij het innen van boetes voor de vele leasingbedrijven en moeten de verkeersstromen worden beheerd. De Groef: ‘De mobiliteit van de bedrijventerreinen wordt maximaal ontkoppeld van die in de dorpskern. Wegenwerken worden zo veel mogelijk op elkaar afgestemd, maar alle hinder vermijden, is onmogelijk. Er is hinder en daar moeten we door. De vele werken en projecten geven aan dat er in onze regio wordt geïnvesteerd.’