01 mrt '23

Bouwen aan
betaalbaar wonen

3792
door Gerard Hautekeur
Sociale huisvesting mag geen eiland vormen, maar moet deel uitmaken van een ruimer beleid van betaalbaar en kwalitatief wonen. Dat is de centrale boodschap van de sociale huisvestingsmaatschappij Elk zijn Huis die in 2023 zijn 100-jarig bestaan viert. Uitgerekend dit jaar staat ze voor de grootste herstructurering in de sector sinds mensenheugenis.

Er is enorm veel tijd en energie gestopt in de door de Vlaamse regering opgelegde fusieoperatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen Elk zijn Huis met zetel in Tervuren en Volkswoningbouw uit Herent. Het nieuwe werkgebied strekt zich uit over dertien gemeenten in Vlaams-Brabant’, schetsen voorzitter Mark Van Roy en directeur Björn Mallants van Elk zijn Huis. Van Roy was gedurende twaalf jaar schepen in Tervuren, bevoegd voor onder andere wonen en milieu. Sinds begin van deze legislatuur is hij voorzitter van de sociale huisvestingsmaatschappij. Mallants nam in september de fakkel over van Roel Moens en was daarvoor twaalf jaar directeur van de koepelorganisatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen.

Sociale verdringing tegengaan

‘Het lenigen van acute woonnoden blijft onze prioritaire opdracht. Elk zijn Huis beheert momenteel 2.100 woningen. Dit aantal is de afgelopen jaren gestaag gestegen. De inkomensgrenzen voor mensen die recht hebben op een sociale woning zijn in heel Vlaanderen dezelfde. De gemiddelde huurprijzen op de privé-huurmarkt in de Rand liggen echter een flink stuk hoger. Daardoor komen veel gezinnen hier sneller in de problemen. De grondprijzen en bijgevolg ook de huur- en woonprijzen in de oostrand behoren tot de duurste van Vlaanderen. Jongeren in Tervuren, Kraainem, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Kortenberg, Overijse, Hoeilaart en Huldenberg maken weinig kans om een betaalbare woning te vinden. Ook de sociale verhuurkantoren, die met private eigenaars overeenkomsten sluiten om woningen aan een lagere huurprijs dan de gangbare marktprijs te verhuren aan kwetsbare groepen, komen in onze regio nauwelijks van de grond’, constateren Mallants en Van Roy.

‘Om de sociale verdringing tegen te gaan, werkt Elk zijn Huis nauw samen met Vlabinvest, dat hogere inkomensgrenzen hanteert. Op die manier krijgen mensen die uit de boot van de sociale huisvesting vallen toch toegang tot meer betaalbare huur- en koopwoningen. Dankzij de strategische aankoop van gronden liggen de Vlabinvest koopwoningen een kwart onder de marktprijs (zie Randkrant februari 2023). Van de 2.100 huurwoningen die Elk zijn Huis beheert, zijn er 200 Vlabinvest huurwoningen.’

‘Daarnaast kan elke gemeente eigen initiatieven nemen’, benadrukt Van Roy. ‘Zo zorgt de gemeente Tervuren voor een reductie van de grondprijs voor een gedeelte van een verkaveling van een privé projectontwikkelaar, maar ze koppelt die financiële tussenkomst aan voorwaarden inzake verkoopprijs en toewijzing van de woningen.’

Versterken van de kern

‘Iedereen beseft dat de tijd van geïsoleerde sociale huisvestingsprojecten in de periferie van de gemeente achterhaald zijn. Woonprojecten moeten in de gemeente geïntegreerd zijn en de stads- en dorpskernen versterken. Elk zijn Huis kan uitpakken met een aantal toonaangevende realisaties op dat vlak. Voor het project ’t Veldeke in het landelijke Sint-Agatha-Rode (Huldenberg) zijn er tien sociale appartementen gebouwd op een relatief klein perceel. De woondichtheid doet echter geen afbreuk aan het ruimtelijke beeld van het plattelandsdorp. De appartementen zijn voorzien van een warmtepomp zodat de energiekosten lager liggen. Voor de aandrijving van de warmtepompen wordt gebruik gemaakt van zonne-energie.’

Elk zijn Huis speelt actief in op nieuwe samenlevingsvormen. ‘Het project Villa Fura is een schoolvoorbeeld van collectief wonen voor mensen met een beperking. Bij deze realisatie in het centrum van Tervuren is het partnerschap met de gemeente en de welzijnsactoren cruciaal. Het betreft een co-housing voor acht mensen, waarbij een contract is afgesloten met een zorgpartner die er permanent inwoont. Ook voor andere doelgroepen zoals dak- en thuislozen is dit een interessante formule.’

Inhaalbeweging

Wat de sociale huisvesting betreft, scoort de Vlaamse Rand met 4,3% sociale woningen slechter dan het Vlaamse gemiddelde van 6%. Om de nijpende woonnoden te kunnen beantwoorden, is er een stevige inhaalbeweging nodig. Van Roy en Mallants wijzen erop dat het Vlaamse decreet grond- en pandenbeleid voorzag in 20% sociale woningen in grotere verkavelingen van projectontwikkelaars. Dit is volgens hen een doeltreffend instrument. Bij de herbestemming van enkele projecten in het centrum van Tervuren had de gemeente graag een gedeelte voorbehouden voor sociale huisvesting. Daar kwam niets van in huis omdat het decreet door het Grondwettelijk Hof werd geschorst. ‘Niettemin kan een gemeentebestuur die clausule nog altijd in de verkavelingsprojecten opnemen. Er zijn gemeenten die hiermee experimenteren, maar een verplichting voor alle gemeenten zou effectiever zijn’, meent Mallants. ‘Het Grondwettelijk Hof heeft geen onoverkomelijke bezwaren geuit tegen het decreet grond- en pandenbeleid. De Vlaamse overheid zou dus gewoon een aangepast decreet moeten goedkeuren.’

Om aan de woonbehoeften tegemoet te komen, heeft Elk zijn Huis nog verschillende kleine en grotere projecten op stapel staan. ‘In Kortenberg gaat het om nieuwe huur- en koopwoningen, in totaal 100 woonheden waarvan 80 huurwoningen. Hier worden ook enkele kavels voor privé-verkoop aangeboden. Aan de Woluwelaan in Kraainem komen er 42 nieuwe woningen bij; in het project Kleine Ham (Vossem) 40, in Bertem 16 wooneenheden. Naast de nieuwbouw zijn er diverse projecten van herbestemming, zoals een vroegere basisschool in Zaventem, goed voor ongeveer 30 wooneenheden. Voorts is er de herbestemming van een beschermde doktersvilla in een park in Overijse. In deze en nagenoeg alle andere plannen in voorbereiding gaat het telkens om gemengde projecten, die tot stand komen in samenwerking met Vlabinvest en de betrokken gemeenten.’

Renoveren

‘Tal van sociale woningen moeten grondig worden gerenoveerd om te beantwoorden aan de door de Vlaamse overheid opgelegde energienormen. Neem nu De Linde in Tervuren, de enige hoogbouw in ons werkgebied. Dat flatgebouw telt acht verdiepingen en 50 appartementen. Voor die 50 gezinnen moet tijdelijk een ander onderkomen worden gevonden. Tijdens die leegstand derft Elk zijn Huis huurinkomsten. Sommige oude sociale woningen vertonen te veel gebreken waardoor een duurzame renovatie onmogelijk is. Slopen en heropbouwen is het enig mogelijke antwoord, zoals in de Acaciawijk in Zaventem. De uitvoering van alle geplande renovaties stelt Elk zijn Huis voor een heuse uitdaging.’