01 jun '23

Beperkt zicht
op leegstand

2106
door Gerard Hautekeur
Accurate en actuele cijfers over leegstaande woningen en gebouwen in de Rand? Moeilijk tot niet te vinden. En moeilijk eenduidig te interpreteren. Voor leegstaande handelspanden is de situatie duidelijker.

Tot 31 december 2009 bestond er een gewestelijke inventaris van leegstaande panden, maar sinds 2010 wordt het registreren en bestrijden van leegstand volledig aan de gemeenten toevertrouwd’, zegt Isabelle Pannecoucke van het team Strategie en Onderzoek van de afdeling Woonbeleid van de Vlaamse administratie. Het is dus grotendeels blind varen om een goed beeld van de actuele toestand in de Rand en de provincie Vlaams-Brabant te krijgen.

Gemeentelijk leegstandsregister

Overeenkomstig het decreet grond- en pandenbeleid namen de gemeenten de leegstaande woningen en gebouwen op in een gemeentelijk leegstandsregister. Hieraan konden ze een gemeentelijke heffing op leegstand koppelen. Tot 2016 was elke gemeente decretaal verplicht een minimaal aantal gegevens aan Wonen Vlaanderen door te geven, zoals het aantal leegstaande panden, de reden waarom het pand als leegstand wordt beschouwd, gegevens over de eigenaar en eventueel de reden waarom een vrijstelling op leegstand werd verleend. Jaarlijks werden de cijfers geactualiseerd. Met een wijziging van het grond- en pandenbeleid eind 2016 viel de verplichting weg om een jaarlijkse actualisering van dit register aan Wonen Vlaanderen mee te delen. Er is geen officiële actualisering meer geweest sinds 2017. Sindsdien is elke gemeente verantwoordelijk voor de eigen cijfers over leegstand en de wijze waarop ze die bijhouden en beschikbaar stellen.’

In het kader van de intergemeentelijke samenwerking (IGS) is het opsporen, registreren en aanpakken van leegstand verplicht. Gemeenten kiezen zelf hoe ze leegstand op hun grondgebied opsporen. Het moet evenwel gaan om objectieve en controleerbare vaststellingen, die eigenaars de mogelijkheid biedt om een bezwaar in te dienen of beroep aan te tekenen. De gemeenten zijn enkel bevoegd voor gebouwen zonder economische functie of voor gebouwen met een economische functie op een perceel van minder dan 500 m².

Sien Winters, coördinator van het Steunpunt Wonen aan de KU Leuven, zet een grote kanttekening bij de gemeentelijke leegstandsregisters: ‘De leegstandsregisters zeggen niet noodzakelijk iets over de effectieve leegstand in de gemeente, enkel over de geregistreerde leegstand.’

Woningen zonder domicilie

‘We hebben wél een Rijksregister dat gegevens van natuurlijke personen bijhoudt, zo onder meer de naam, de voornamen, het geslacht, het huwelijk en het overlijden van een persoon, maar we beschikken niet over een woonregister. Het betekent dat we geen gegevens hebben over de kenmerken van de woning, niet weten of de woning al dan niet leegstaat, en zelfs geen exact cijfer hebben van het aantal woningen of wooneenheden’, zegt Filip De Maesschalck van het Steunpunt Data & Analyse van de provincie Vlaams-Brabant.

‘Voor een berekening van het aantal woningen in de Rand koppelen we de data van de administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere kadaster), dat gegevens bevat op het niveau van gebouwen, met de gegevens van het Rijksregister. Zo komen we tot cijfers van circa 195.000 woningen in de Rand. Daarvan zijn er 18.600 woningen zonder domicilie, wat neerkomt op 9,5% van de woningen. Het betekent echter niet dat ze allemaal leegstaan.

18.600 van de woningen in de Rand of 9,5% zijn ‘woningen zonder domicilie’. Dat betekent echter niet dat ze allemaal leegstaan.

Integendeel, onder de woningen zonder domicilie vind je ook de tweede verblijven, studentenkoten en studio’s. Het blijft dus gissen naar de verhoudingen bij gebrek aan precieze cijfers. In navolging van de inventarisatie van de leegstaande handelspanden, zou je ook voor de registratie van leegstaande woningen per gemeente huis per huis moeten checken en registreren. Dit zou de basis kunnen vormen van een woningenregister, dat continu geactualiseerd wordt, vergelijkbaar met het Rijksregister. Een immense opdracht, maar wel een belangrijke voorwaarde om het nijpende woningtekort correct te kunnen duiden en het woonbeleid daarop af te stemmen.’

10% van handelspanden staat leeg

Voor de leegstand van de winkels lijkt de situatie duidelijker. Op een totaal van 5.444 handelspanden in de Rand staan er 574 leeg. Gemiddeld gaat het over 10,5% van de winkels, horeca en diensten voor het publiek, zoals kapsalons en reisbureaus. Dat percentage blijft de laatste jaren nagenoeg gelijk, maar voor de provincie en de betrokken gemeenten is het geen reden om bij de pakken te blijven zitten. Het aantal lege handelspanden moet naar beneden. In tegenstelling tot de gewone woningen kunnen we de leegstand van de handelszaken vrij nauwkeurig inschatten. De data hierover haalt de provincie bij het privébedrijf Locatus.

‘Het provinciaal Steunpunt Data & Analyse verwerkt het cijfermateriaal tot bruikbare beleidsinformatie’, aldus Filip De Maesschalck.

Koplopers in leegstand

De Maesschalck brengt de lege handelspanden in de Rand overzichtelijk in beeld.

‘Als je puur naar de cijfers in de Vlaamse Rand kijkt, bijt Vilvoorde de spits af met 95 leegstaande handelspanden, gevolgd door Asse met 61, Dilbeek 55, Sint-Pieters-Leeuw 44, en Overijse met 43 leegstaande handelspanden. Maar je moet die leegstandscijfers bekijken in verhouding tot het totaal aantal handelspanden in de betrokken gemeente. Zo zien we dat in verschillende gemeenten in de Rand het percentage leegstaande handelspanden meer dan 10% bedraagt. Vilvoorde heeft met 14,8% het hoogste percentage leegstand, gevolgd door Machelen met 14,1%, Hoeilaart 13,2%, Asse 12,6%, Overijse 12,2%, Tervuren 12% en Dilbeek met 10,2% leegstaande handelspanden. Aan de andere kant van het spectrum zien we de gemeenten Wemmel, Sint-Genesius-Rode, Wezembeek-Oppem en Kraainem met relatief weinig leegstand.’

De Maesschalck wijst op de verschuivingen binnen de totale groep van handelspanden, met name de horeca, de winkels en de diensten voor consumenten, zoals schoonheids- en kapsalons. Het aantal winkels blijft dalen, het aantal diensten blijft op peil en het aantal horecazaken daalt licht. In de horecasector merken we dat het aantal cafés blijft verminderen. Die daling is al jaren bezig. Over een langere periode zien we dat het aantal cafés van 416 cafés in 2008 daalde naar 225 in 2022. Dat is bijna een halvering. De daling van de cafés wordt deels gecompenseerd door de stijging van het aantal brasseries en eetgelegenheden, van 638 in 2008 naar 711 in 2022.

Gemeenten coachen

Ruben Van de Voorde is detailhandelscoach voor de provincie Vlaams-Brabant. Hij is ook voorzitter van een leegstandsvereniging in de omgeving van Mechelen. ‘Ik begeleid gemeenten bij het opmaken van detailhandelsbeleidsplannen en commercieel strategische plannen. We zijn actief in meerdere gemeenten in de Rand. In Wemmel proberen we de Nederlandstalige en Franstalige ondernemers samen te brengen in een nieuw op te richten handelsvereniging. Een handelsvereniging is cruciaal om bepaalde activiteiten te kunnen organiseren en de commerciële kern levendig te maken.’ ‘In Asse is het etnisch ondernemerschap in opmars. Dat blijkt uit de oprichting van kebabzaken en andere speciaalzaken, terwijl traditionele handelszaken zoals bakkers en slagers dreigen te verdwijnen. De gemeente vat dit niet op als een bedreiging, maar als een uitdaging om etnische ondernemers in te schakelen in het scheppen van een aanbod dat nu ontbreekt of dreigt weg te vallen. Je mag je ook niet te eenzijdig focussen op leegstand’, zegt Van de Voorde.

‘In Hoeilaart bijvoorbeeld verdwijnen een aantal kleinere zaken, maar gedurende meerdere jaren op rij is de totale winkelvloeroppervlakte met de nieuw geopende zaken groter geworden, alhoewel het de laatste jaren stagneert. Ook in Hoeilaart is er een traject in voorbereiding. De provinciecoaches ijveren voor een voldoende gevarieerd basisaanbod van diensten en handelszaken. Dit is een speerpunt in de strijd tegen de leegstand en heeft als doel de leefbaarheid van de kernen te versterken.’